房子成數已貸滿，還有機會申請二胎房貸？

需要一筆資金時，很多人會想用房子辦原屋融資，但常見的情況是，房貸還在綁約期，且設定只繳息，由於每期只還利息，本金沒有減少，自然也無法把「已還的本金」貸回來使用。

更麻煩的是當向原本的一順位銀行詢問加貸時，銀行常會直接回覆：「成數已經貸滿，無法再加貸。」既然房貸成數都已經用完，也沒有還本金，是否還有機會做原屋融資？其實，只要了解房屋真正的市值空間，以及不同金融機構的評估差異，透過二胎房貸，仍有機會再取得額外資金。

銀行成數「貸滿」≠ 房子真正市值用盡

即使銀行表示成數已經貸滿，這也只是根據該銀行自身鑑價標準來評估，不一定真正反映市場行情；許多銀行為了降低放款風險，會刻意保守鑑價，導致帳面成數看似已滿，實際上市值仍有餘地。

同個物件，不同銀行的鑑價可能差一大截

另一方面，不同銀行在鑑價時，參考標準與策略也有差異，基本上，多數銀行會將未來增值潛力納入考量，但即使面對同樣的利多，不同銀行願意加價的幅度也可能大不相同。舉例來說：

新北市三峽區一間五年大樓，A銀行雖然知道附近捷運即將通車，但僅願意每坪多估3萬元；相對地，B銀行對交通利多較為積極，願意每坪多估5萬元，整體鑑價金額自然拉高不少。因此，即便一順位房貸還在綁約期，只要找到鑑價較高的銀行或融資公司，仍有機會額外取得二胎房貸的額度。

沒有建設利多也有機會？銀行怎麼想房市很關鍵

此外，還有另一種情況值得注意，即使物件周邊短期內沒有明顯建設利多，不同銀行對台灣整體房市未來走勢的看法也會影響承作意願；當銀行普遍看好台灣房價長期持續上漲時，對二胎房貸的承作態度也會相對積極；因為在這種邏輯下，隨著房價自然上漲，抵押物的價值將逐步超過一順位與二順位貸款總額，銀行本身的風險也會隨之降低。

怎麼知道哪家銀行有機會過件？

既然每家銀行鑑價標準不一樣，如何判斷要找哪一家來送件比較有機會？你當然也可以花點時間，上每間銀行的官網填寫貸款申請資料，一一聯繫請銀行先鑑價後再仔細評估，但若能找到一個熟悉各家銀行內部審核標準、了解市場行情的專業貸款顧問來協助，絕對比自己盲目亂試更省時間更有效。

OK忠訓國際可以協助你：
• 根據你的房產條件，初步評估哪些銀行或融資單位比較有機會承作
• 事先掌握各家銀行鑑價偏好，爭取較高的過件率與更好的貸款條件
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透過OK忠訓國際的協助，不只能避開時間白白流逝的風險，也能更有效率地放大你的房屋資產價值，順利取得所需要的二胎資金。

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